，協(xié)議約定租賃期為2024年1月1日—2029年12月31日
。其中，2024年1月1日—2024年4月30日為免租期
。2024年含稅租金為84萬(wàn)元
，2025年—2029年每年含稅租金為126萬(wàn)元，X公司須在2024年1月31日一次性支付2024年—2025年的租金
，在2026年1月31日一次性支付2026年—2027年的租金
，在2028年1月31日一次性支付2028年—2029年的租金
。出租方H公司須在收取租金時(shí)，出具5%征收率的增值稅專用發(fā)票
。如有一方違約
，違約方將承擔(dān)一個(gè)季度31.5萬(wàn)元的違約金。
H公司2024年度為非小型微利企業(yè)，屬于增值稅一般納稅人，企業(yè)所得稅實(shí)行查賬征收。房產(chǎn)稅方面，H公司從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，按政策規(guī)定允許減除30%后以余值計(jì)稅，適用稅率為1.2%；從租計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，適用稅率為12%。
免租期稅務(wù)處理
根據(jù)合同約定，2024年1月1日—2024年4月30日為免租期 ，H公司涉及房產(chǎn)稅、增值稅和企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理
。
房產(chǎn)稅方面 ，根據(jù)《財(cái)政部
國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕121號(hào)）第二條規(guī)定，對(duì)出租房產(chǎn) ，租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的
，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。據(jù)此
，H公司在2024年1月1日—4月30日免收租金期間
，應(yīng)按從價(jià)計(jì)征申報(bào)房產(chǎn)稅=1250×（1-30%）×1.2%÷12×4=3.5（萬(wàn)元）。
增值稅方面 ，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告
2016年第86號(hào)）第七條明確 ，納稅人出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的
，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)
，即不確認(rèn)增值稅銷售額。結(jié)合本案例
，H公司在2024年1月—4月期間無(wú)須確認(rèn)增值稅銷售額
。
企業(yè)所得稅方面，企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例等政策未明確免租期內(nèi)收取的租金是否視同銷售。依據(jù)財(cái)政部會(huì)計(jì)司編寫的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南匯編2024》，在經(jīng)營(yíng)租賃業(yè)務(wù)中，出租人提供免租期的，應(yīng)將租金總額在不扣除免租期的整個(gè)租賃期內(nèi)，按直線法或其他合理的方法進(jìn)行分配，免租期內(nèi)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)租金收入。按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，H公司在租賃期內(nèi)應(yīng)收不含稅租金總額=84÷（1+5%）+126÷（1+5%）×5=680（萬(wàn)元）。由于不扣除免租期的整個(gè)租賃期為72個(gè)月，H公司在免租期應(yīng)確認(rèn)企業(yè)所得稅租金收入=680÷72×4=37.78（萬(wàn)元）。
跨年度收租金處理
在免租期以外的正常租賃期間，H公司同樣需要關(guān)注房產(chǎn)稅、增值稅和企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理，尤其是跨年度收取租金情況下的企業(yè)所得稅處理。
房產(chǎn)稅方面，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）明確，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2003〕89號(hào)）規(guī)定，納稅人出租房產(chǎn)、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。房產(chǎn)稅暫行條例規(guī)定，房產(chǎn)稅按年征收
、分期繳納
。納稅期限由省、自治區(qū)
、直轄市人民政府規(guī)定
。
案例中，扣除免租期后的租賃期為68個(gè)月。H公司在2024年1月一次性收取2024年5月—2025年12月期間的房租，應(yīng)確認(rèn)2024年租金收入680÷68×8=80（萬(wàn)元），2025年租金收入680÷68×12=120（萬(wàn)元）；在2026年1月一次性收取2026年—2027年的租金，應(yīng)確認(rèn)2026年租金收入680÷68×12=120（萬(wàn)元），2027年租金收入680÷68×12=120（萬(wàn)元）；在2028年1月一次性收取2028年—2029年的租金，應(yīng)確認(rèn)2028年租金收入680÷68×12=120（萬(wàn)元），2029年租金收入680÷68×12=120（萬(wàn)元）。
由于H公司所在地區(qū)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定，企業(yè)應(yīng)按季度申報(bào)房產(chǎn)稅，所以H公司2024年第二季度應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=680÷68×2×12%=2.4（萬(wàn)元），從2024年第三季度—2029年第四季度每季度均應(yīng)繳納房產(chǎn)稅=680÷68×3×12%=3.6（萬(wàn)元）。
增值稅方面，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件1第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售額或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)產(chǎn)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。結(jié)合本案例，H公司2024年1月應(yīng)確認(rèn)房租收入80+120=200（萬(wàn)元），2026年1月應(yīng)確認(rèn)房租收入120+120=240（萬(wàn)元），2028年1月應(yīng)確認(rèn)房租收入120+120=240（萬(wàn)元）。H公司2024年1月應(yīng)繳納增值稅200×5%=10（萬(wàn)元），2026年1月應(yīng)繳納增值稅240×5%=12（萬(wàn)元），2028年1月應(yīng)繳納增值稅240×5%=12（萬(wàn)元）。
企業(yè)所得稅方面，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔
2010〕79號(hào)）規(guī)定，根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第十九條規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)
、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)
。其中
，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的
，根據(jù)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則
，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入
。
上述政策文件明確了企業(yè)跨年度收取租金收入的兩種稅務(wù)處理方法，企業(yè)應(yīng)根據(jù)具體情況選擇運(yùn)用。案例中
，雙方約定的租賃期為
6年，H公司如果按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則確認(rèn)收入，應(yīng)在2024年度確認(rèn)房屋租金收入680÷6=113.33（萬(wàn)元）；如果按收付實(shí)現(xiàn)制原則確認(rèn)收入
，應(yīng)在2024年度確認(rèn)租金收入=680÷6×2=226.67（萬(wàn)元）
。
值得注意的是，假設(shè)承租方X公司因故違反合同相關(guān)條款，支付違約金31.5萬(wàn)元（含增值稅）
，出租方H公司僅涉及增值稅及企業(yè)所得稅處理。增值稅方面
，H公司應(yīng)將收取的違約金作為房租收入的價(jià)外費(fèi)用
，按不含稅金額31.5÷（1+5%）=30（萬(wàn)元），申報(bào)繳納增值稅
。企業(yè)所得稅方面
，H公司應(yīng)將收取的違約金按不含稅金額30萬(wàn)元，確認(rèn)營(yíng)業(yè)外收入并計(jì)入當(dāng)期所得額
。
此外，根據(jù)印花稅法規(guī)定，租賃合同印花稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人書立應(yīng)稅憑證的當(dāng)日，應(yīng)稅合同的計(jì)稅依據(jù)為合同所列的金額，不包括列明的增值稅稅款，房屋租賃合同印花稅稅率為1‰。本案例中
，合同不含稅租金總額為680萬(wàn)元，H公司應(yīng)在2023年12月所屬申報(bào)期內(nèi)
，申報(bào)租賃合同印花稅680×1‰=0.68（萬(wàn)元）
。
（作者單位：國(guó)家稅務(wù)總局揚(yáng)州市稅務(wù)局、京洲聯(lián)信揚(yáng)州稅務(wù)師事務(wù)所）
