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2025年05月23日

轉(zhuǎn)讓工抵房損失，如何進行財稅處理
？

一

、工抵房轉(zhuǎn)讓損失現(xiàn)象

在當(dāng)前房地產(chǎn)市場的復(fù)雜局勢下

，工抵房轉(zhuǎn)讓損失已成為眾多企業(yè)不得不面對的棘手問題

。隨著房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩

，市場競爭愈發(fā)激烈

，開發(fā)商為緩解資金壓力

，常以房屋抵付工程款

，這便催生了大量工抵房的出現(xiàn)

。而在后續(xù)轉(zhuǎn)讓過程中，受市場價格波動

、房屋自身條件等因素影響

，轉(zhuǎn)讓損失現(xiàn)象屢見不鮮

。例如，某建筑企業(yè)收到開發(fā)商用于抵債的房產(chǎn)

，起初市場價值可觀

，但由于市場環(huán)境突然變化，在準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓時

，房價大幅下跌

，最終只能以低于成本的價格出售，導(dǎo)致企業(yè)遭受嚴(yán)重?fù)p失

。

對于企業(yè)而言

，正確處理工抵房轉(zhuǎn)讓損失的財稅問題至關(guān)重要。它不僅直接關(guān)系到企業(yè)的財務(wù)狀況和利潤水平

，影響企業(yè)的資金流動和償債能力

，還涉及到稅務(wù)合規(guī)性，稍有不慎

，便可能引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險

，遭受罰款、滯納金等處罰

，損害企業(yè)的聲譽和信譽

。因此，深入了解并掌握相關(guān)財稅處理方法

，是企業(yè)在房地產(chǎn)市場波動中穩(wěn)健前行的關(guān)鍵

。

二、工抵房及轉(zhuǎn)讓損失基礎(chǔ)概念

（一）工抵房定義及形成背景

工抵房

，即工程抵押房

，是開發(fā)商因資金緊張，將部分未售房產(chǎn)抵押給建筑商

、材料商等債權(quán)人

，用以抵付工程款或材料款的房屋。在房地產(chǎn)開發(fā)進程中

，資金回籠至關(guān)重要

，一旦銷售遇冷，開發(fā)商資金鏈斷裂

，無法按時支付工程款

，便會選擇以房抵債這一方式。對建筑商和材料商而言

，他們本期望獲取現(xiàn)金

，但在開發(fā)商資金匱乏的情況下，無奈只能接受工抵房

。這一現(xiàn)象在房地產(chǎn)市場波動較大

、銷售情況不佳時尤為顯著

。

（二）轉(zhuǎn)讓損失的界定

轉(zhuǎn)讓工抵房產(chǎn)生損失，主要是指在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)

，房屋的售價低于取得成本

。其成本涵蓋開發(fā)商抵債時約定的價格，以及獲取房屋過程中產(chǎn)生的稅費

、手續(xù)費等相關(guān)費用

。例如，某建筑企業(yè)獲得一套抵債房

，約定價格為 100 萬元

，同時繳納了 3 萬元契稅及 1 萬元手續(xù)費，其總成本即為 104 萬元

。若后期因市場房價下跌

，該企業(yè)以 90 萬元出售此房，那么轉(zhuǎn)讓損失便是 104 - 90 =14 萬元

。轉(zhuǎn)讓損失的計算

，需精準(zhǔn)核算各項成本與實際售價的差額，這是后續(xù)進行財稅處理的關(guān)鍵依據(jù)

。

三、轉(zhuǎn)讓工抵房損失的會計處理

（一）會計處理原則依據(jù)

工抵房轉(zhuǎn)讓損失的會計處理

，主要遵循《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 12 號 —— 債務(wù)重組》

。該準(zhǔn)則規(guī)定，債務(wù)重組是指在不改變交易對手方的情況下

，經(jīng)債權(quán)人和債務(wù)人協(xié)定或法院裁定

，就清償債務(wù)的時間、金額或方式等重新達(dá)成協(xié)議的交易

。當(dāng)企業(yè)以工抵房方式收回債權(quán)

，而后轉(zhuǎn)讓工抵房出現(xiàn)損失時，需依據(jù)此準(zhǔn)則進行相應(yīng)會計處理

。在確定工抵房入賬價值

、核算轉(zhuǎn)讓損失等環(huán)節(jié)，都要嚴(yán)格按照準(zhǔn)則要求

，確保會計信息的準(zhǔn)確性與可靠性

。

（二）會計分錄示例

若建筑企業(yè)被欠工程款 100 萬元（含稅），開發(fā)商以一套賬面價值 80 萬元（公允價值 90 萬元

，均不含稅）的房產(chǎn)抵債

，之后建筑企業(yè)以 85 萬元（不含稅）轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。均以公允價值開具專票

，稅率9%

。假設(shè)暫不考慮印花稅和契稅

。

1.取得抵債房產(chǎn)時：

借：固定資產(chǎn) 90 萬元

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（進項稅額） 8.1萬元

投資收益/營業(yè)外支出-債務(wù)重組損失 1.9萬元

貸：應(yīng)收賬款100 萬元

2.轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時：

（1）轉(zhuǎn)入清理：

借：固定資產(chǎn)清理 90萬元

貸：固定資產(chǎn) 90萬

（2）收到轉(zhuǎn)讓款：

借：銀行存款 92.65萬元

貸：固定資產(chǎn)清理 85萬元

應(yīng)交稅費-應(yīng)交增值稅（銷項稅額）7.65萬元

（3）結(jié)轉(zhuǎn)：

借：固定資產(chǎn)清理 5萬元

貸：資產(chǎn)處置損益/營業(yè)外支出 5萬元

四、轉(zhuǎn)讓工抵房損失的稅務(wù)處理

（一）增值稅處理

納稅義務(wù)發(fā)生時間確定：依據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅 [2016] 36 號）附件 1 第四十五條規(guī)定

，納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天

，為增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間；先開具發(fā)票的

，為開具發(fā)票的當(dāng)天

。對于工抵房轉(zhuǎn)讓，若企業(yè)在轉(zhuǎn)讓時一次性收取全部房款

，那么收款當(dāng)天即為納稅義務(wù)發(fā)生時間

；若采取分期收款方式，以書面合同約定的收款日期當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時間

；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的

，以不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天為納稅義務(wù)發(fā)生時間。

損失部分對增值稅計算的影響：在增值稅計算中

，銷售額通常為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用

。

當(dāng)轉(zhuǎn)讓工抵房出現(xiàn)損失時，意味著售價低于成本

，但增值稅計稅基礎(chǔ)一般仍以實際售價為準(zhǔn)

。不過，若售價明顯偏低且無正當(dāng)理由

，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照相關(guān)規(guī)定確定銷售額

。

比如，企業(yè)以明顯低于市場價格轉(zhuǎn)讓工抵房

，且無法提供合理理由

，稅務(wù)機關(guān)可能會參考同類房產(chǎn)的市場價格來重新核定銷售額，進而計算增值稅應(yīng)納稅額

。正常情況下

，一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，適用一般計稅方法的

，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額

；適用簡易計稅方法的，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額

，按照 5% 的征收率計算應(yīng)納稅額

。

（二）企業(yè)所得稅處理

損失扣除的條件與規(guī)定：根據(jù)《企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法》，企業(yè)實際資產(chǎn)損失

，應(yīng)當(dāng)在其實際發(fā)生且會計上已作損失處理的年度申報扣除

。對于工抵房抵債與轉(zhuǎn)讓損失，企業(yè)需證明該損失是真實發(fā)生的

，且與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動相關(guān)

。例如

，企業(yè)要提供工抵房的抵債協(xié)議、轉(zhuǎn)讓合同

、付款憑證

、房產(chǎn)評估報告等資料，以證實損失的真實性與合理性

。同時

，該損失需符合企業(yè)所得稅法規(guī)定的扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)，在計算應(yīng)納稅所得額時

，準(zhǔn)予扣除

。

相關(guān)稅務(wù)申報流程與注意事項：企業(yè)在進行企業(yè)所得稅年度匯算清繳申報時，工抵房抵債與轉(zhuǎn)讓損失僅需填報企業(yè)所得稅年度納稅申報表《資產(chǎn)損失稅前扣除及納稅調(diào)整明細(xì)表》

。企業(yè)務(wù)必留存好相關(guān)資料

，以備稅務(wù)機關(guān)后續(xù)核查。

工抵房業(yè)務(wù)中的損失

，可以分為兩個環(huán)節(jié)的損失：債務(wù)重組損失和轉(zhuǎn)讓損失

。在企業(yè)所得稅匯算清繳時需要分別按規(guī)定填報。

（三）其他稅種影響簡述

土地增值稅：在土地增值稅方面

，工抵房轉(zhuǎn)讓損失會影響增值額的計算

。增值額為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。當(dāng)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)生損失

，意味著收入減少

，若扣除項目不變，增值額會相應(yīng)降低

，從而可能降低土地增值稅的稅負(fù) 。但需注意

，土地增值稅的扣除項目需符合相關(guān)規(guī)定

，如取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本

、房地產(chǎn)開發(fā)費用等

，都要有合法有效的憑證作為支撐。

印花稅：工抵房轉(zhuǎn)讓過程中

，買賣雙方需按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅

，稅率為 0.05% 。損失的發(fā)生對印花稅的計算本身并無直接影響

，其計稅依據(jù)為合同所載金額

，只要簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，就需按規(guī)定繳納印花稅

。例如

，轉(zhuǎn)讓合同金額為 80 萬元

，那么雙方各自需繳納的印花稅為 80×0.05% = 400 元。

契稅：以房抵債視同房屋買賣

，屬于取得經(jīng)濟利益的清償形式

，土地、房屋發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移

，因此抵債雙方需按照簽訂的合同及所確定的價格的3%—5%的比例繳納契稅

。契稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天

，納稅人應(yīng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起十日內(nèi)

，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報

，并在核定的期限內(nèi)繳納稅款

。因此，工抵房也需要按規(guī)定繳納契稅

。

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